地产股明年能否咸鱼翻生

在前日招商证券(600999)的年终策略会上，招商地产(000024)、万科、世联地产(002285)等房地产公司的董秘认为，明年虽然依然有调控的预期，但这种担心正在消化，不会产生太多顾忌。昨日，一些二线地产股的走强也说明一些资金已经按捺不住。

地产董秘：谨慎看好来年

“居民投资首选再度转向房地产。”前日公布的央行问卷调查显示，在当前物价、利率以及收入水平下，45.2%的城镇居民倾向于“更多投资”，37 .6%的倾向于“更多储蓄”，17.3%的倾向于“更多消费”。这也是近年来“更多投资”首次取代“更多储蓄”。在主要投资方式中，“房地产投资”以26.1%的相对高值继续成为居民投资首选，其他依次是“基金理财产品”为20.4%，“股票投资”为14.8%。

房地产投资热的背后，是房价居高不下。在国家统计局发布的今年1-11月全国房地产信息数据表明，上月全国新建住宅成交价格同比上涨9.3%。

世联地产相关负责人认为，目前房地产市场对政策调控的担心正在消化，不会有太多的顾忌。如果房价能平稳运行，调控压力就会降低。

招商地产董秘刘宁表示，国内利率还在低位，哪怕明年加息两次，实际利率也不高，而国外也处在低位。目前房地产市场交易量稳定，也在一定程度上说明市场习惯了调控的常态；而推动房地产快速发展的引擎是城镇化进城，国内的城市化率现在只有30%，只有城市化进程达到70%，房地产发展才会停滞。当前，国内很多城市还处于城市化的第一、第二阶段，商品类住宅还有相当大的发展。未来10-15年，房地产还是热门投资的最佳标的。因此，虽然行业的毛利率在下降，但还是很有信心。对于明年将出现楼市拐点的说法，她不太认同，认为房价不会大跌。

而万科董秘谭华杰则认为，明年房地产市场整体处于平淡乏味的状态，一线城市的房价下降将更为明显。

券商：地产股或有一冲

比起地产商的谨慎，一些分析师则对市场持相对积极的观点。

相瑞银分析师王震宇认为，美国的量化宽松和亚洲经济持续走强，支撑我们积极看待该区域房地产市场的观点。那些抵御全球流动性措施最薄弱的市场，房价涨幅可能更大。“政治经济的回归”带来的影响，亚洲各经济体正在建筑防御体系以确保热钱不对国内资产市场造成意外扭曲，预计更多政策风险(从货币市场干预到加息，从资本管制到惩罚性税项，从行政限制到供应措施)将显现。

中信证券(600030)认为，如果半年内铁腕手段控制货币增速，房屋需求可能被遏制；一旦明年货币政策选择缓慢加息的温和方式推进，2011年可能是大供应、大成交、高周转和高业绩的新增长元年，地产股将有战略性机会。

投机机会：二三线城市和商业地产

在房地产的投资标的中，券商更为看中在二三线城市发展的地产公司。

中金研究员白宏炜、雍莹雪看好具有良好销售和资金优势的龙头地产公司；在二三线城市，特别是中西部二线和沿海三线城市有较多土地布局的公司将受益于未来经济结构转型和城市化进程而有高成长。近期，房地产板块受政策打压仍处于低位盘整，建议投资者逢低吸入，耐心持有。

万科、招商、保利等大行地产股的股价距离2008年6月-2009年2月形成的大箱体顶部并不远，估值也在煤炭、机械等蓝筹股之下。而在一线地产股横盘的同时，一些二三线地产股如福星股份(000926)、大港股份(002077)等已经开始中线走强。

中信证券分析师陈聪则也推荐结构偏向二三线城市的万科，将其目标价提到15.15元，同时推荐新湖中宝(600208)和首开股份(600376)，目标价分别为7.41元和27.49元。

对于受调控影响较小的商业地产，其供给既没有过剩，也没有价格虚高，却和住宅市场搅在一起，真实价值未被认可。据统计，今年大部分大中型房企开始涉足商业地产，商业地产的营业收入已经达到房企营收的10%以上，未来这一比例有望达到15%-20%。招商地产董秘刘宁就谈到，在未来城市化进程中，集中式增长、紧凑式增长将在一二线城市推动大型商业地产的兴起，而三线城市的政府也需要大型开发商完成规划。

银河证券分析师丁文推荐不受政策调控影响的商业地产代表万通地产(600246)。刘宁则认为，今年招商地产未能跑赢大市，与公司求稳的战略有关，明年业绩会有较大释放。她透露，公司今年在拿地上较为慎重，而近期会有所改观，明年春节前将有不小的收获。

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