地产股机会来了21股创3587以来新高落户大放松每年进城1400万

新城控股近期频创历史新高，21只地产股创3587点以来的新高。分别是深深房A、泛海控股、渝开发、海航投资、金科股份、荣丰控股、中南建设、浙江广厦、大名城、鲁商置业、天津松江、华发股份、首开股份迪马股份、外高桥、城投控股、凤凰股份、宁波富达、苏州高新、上实发展。

事实上，3月29日以来，盘中地产股多次异动，渝开发累计涨幅达48%，中交地产、大名城涨幅超过30%，云南城投、、州高新、荣丰控股、上实发展涨幅也接近30%。

房贷利率下行

从北上深近期房贷政策与利率的变化看，不少市场人士认为，房贷利率已经释放出下行信号，但与之前大规模的利率松动相比，这次的下调表现更为稳健。

一线城市中，北广深已有不同程度的松动。其中，深圳首先出现较为普遍的利率下调。房贷利率上浮比例下调在业内人士看来是刺激成交回升的最重要因素。今年3月，深圳的银行更是两度下调首套房贷利率上浮比例，放款速度也在加快。目前，深圳多家银行的首套房贷利率较基准上浮5%，二套房贷利率上浮10%，成本下降促使购房者购房意愿进一步加强。

广州整体维持首套房基准上浮10%，二套房基准上浮15%的水平不变；北京则维持首套房上浮10%，二套房基准上浮20%水平不变。但部分股份行和城商行的利率出现松动，贷款条件与放款速度也有不同程度放松。

大城市放宽或取消落户限制

据人民日报报道，根据住建部发布的《中国城乡建设统计年鉴》，2017年底，城区常住人口在100万至500万的有69个城市，其中西安、沈阳、哈尔滨、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连、长春等10个城市的人口超过了300万，属于全面放开放宽落户条件的城市。

满足“全面取消落户限制”的城市则有59个，包括长沙、洛阳、苏州、无锡、扬州、合肥、宁波、福州、厦门、南宁等城市。

3月，石家庄出台政策，全面放开城区落户限制，申请者只需拿着身份证、户口簿就可以向落户地派出所申请落户，配偶、子女、父母户口也可一并随迁。

4月初，杭州出台的《关于贯彻落实稳企业稳增长促进实体经济发展政策举措的通知》，也将杭州落户要求从此前的“45周岁以下本科人才及35周岁以下专科人才，在杭州居住满一年及以上，并连续缴纳一年以上社保”降为“全日制大学专科及以上人才，在杭州工作并缴纳社保的，可直接落户”。

每年进城落户或近1400万人 地产股或存机遇

中信建投认为，户籍制度改革提速，目标更为积极、覆盖更广泛、大城市落户要求显著宽松：国家发改委印发了《2019年新型城镇化建设重点任务》的通知，对比此前2018年的通知，变化主要体现在如下几个方面：一、政策目标上更上台阶；二、覆盖群体更为宽泛；三、租赁房屋的常住人口落户实质性放开；四、细化落实地方政策责任方案，强化多部门协作；五、各分级城市落户口径进一步放宽，首提超大城市和特大城市大幅增加落户规模。

东吴证券认为，政策超预期，加速推进新型城镇化。2018年3月发改委指出要推动常住人口100万以下的中小城市和小城镇全面放开落户限制，19年在该目标陆续完成基础上，继续提出100-300万Ⅱ型大城市要全面取消落户限制；300-500万Ⅰ型大城市要全面放开放宽落户条件；超过500万人口的超大特大城市，要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例。同时，此次政策总体要求包括推动1亿人落户取得决定性进展，实现常住人口和户籍人口城镇化率均提高1个百分点以上，以2018年末总人口13.95亿计算，每年进城落户近1400万人。

中信建投认为，本次发改委文件最值得关注的是对特大城市从控规模到宽落户的转变，对于地产行业而言，蕴含核心城市的市场规模将迎来进一步拓展空间，对于主要布局一二线以及强三线城市等重点房企，市场空间即意味着估值修复的空间。而后续需要进一步关注的是“人地钱挂钩”制度的深化进程。板块配置角度，户籍改革的推进及核心城市人口的积聚，将进一步推动板块BETA行情，尤其更有利于集中布局一二线城市、更具业绩弹性和低估值的二线房企。地产依然具备配置价值，尤其是二线地产商具备更大的市场弹性。建议优选：1、具备成长弹性（阳光城、荣盛发展）；2、低估值且布局一二线城市品种（金地集团等）；3、具备ROE突破能力（招商蛇口、万科、保利、华侨城）；4、享受存量价值红利（光大嘉宝、中粮地产），以及物业服务板块等。

东吴证券认为，2018年四季度以来地产政策趋于缓和，两会淡化房地产，而在地方层面，人才新政、按揭利率下调、限价房开等政策频出，边际有一定放松。地产板块估值较低、股息率高、业绩确定性强，攻守兼备值得配置。当前时点重点推荐万科A、荣盛发展。

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